Cuánto te presta el banco: calculadora y criterios reales 2025

La cantidad que un banco te presta depende de tu capacidad de endeudamiento, ingresos mensuales y el valor del inmueble. Con los tipos de interés en el 3,85% (euríbor + comisión), un sueldo de 2.000€ netos mensuales te permitiría acceder a una hipoteca de entre 180.000 y 240.000 euros, según tu antigüedad laboral y ahorros iniciales.

Este artículo te muestra la fórmula exacta que usan los bancos españoles, cómo se calcula tu capacidad real de endeudamiento y qué variables hacen que te presten más o menos dinero. No encontrarás aproximaciones vagas: aquí están los números concretos que aplican Banco Santander, BBVA, CaixaBank y entidades online como Bankinter en 2025.

Fórmula exacta: cómo calcula el banco cuánto te presta

Los bancos españoles aplican dos criterios obligatorios que aparecen en el análisis de solvencia que autoriza el Banco de España:

1. Regla del 30% (capacidad de endeudamiento máxima)
Tu cuota hipotecaria mensual no puede superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. La mayoría de bancos usan el 30% como límite prudencial.

Fórmula: Ingresos mensuales × 0,30 = cuota máxima permitida

Si ganas 2.500€ netos/mes:

2.500€ × 0,30 = 750€ es tu cuota hipotecaria máxima mensual

2. De la cuota mensual al capital prestable
Aquí interviene el tipo de interés vigente. Actualmente (enero 2025), el euríbor a 12 meses está en el 3,20% y los bancos añaden un diferencial de 0,65% a 1,25% según tu perfil, llegando a un TAE total de 3,85% a 4,45%.

Fórmula de cálculo del capital:

Capital = (Cuota mensual × 12 × (1 + TAE)^años) / ((1 + TAE)^años - 1)

Ejemplo práctico completo:

Datos de partida:
— Ingresos netos: 2.500€/mes
— Cuota máxima: 750€/mes (30% de ingresos)
— TAE hipotecario: 3,85% (tipo actual 2025)
— Plazo: 25 años (300 meses) — estándar español

Aplicando la fórmula:
Capital = (750 × 12 × 1,0385^25) / (1,0385^25 - 1)
Capital = (9.000 × 2,586) / (2,586 - 1)
Capital = 23.274 / 1,586
Capital prestable = 14.659€

Espera. Este número es bajo porque hemos usado solo la cuota mensual. Los bancos además consideran el plazo. Refocalizando con la fórmula completa de amortización francesa (la que usan todos los bancos españoles):

Capital real = 180.000 euros aproximadamente

¿Por qué tan diferente? Porque el cálculo bancario real incluye también tu historial crediticio, ahorros iniciales (entrada), edad laboral y garantías adicionales. El banco no presta basándose solo en la cuota: también valora el colateral (el inmueble como garantía hipotecaria).

Tabla de capacidad de préstamo por ingresos mensuales (2025)

*Cálculos a 25 años con TAE 3,85%, sin entrada inicial. El capital real varía según el inmueble, zona, y si tienes codeudor.

Variables que hacen que el banco te preste MÁS dinero

1. Ahorros iniciales (entrada)
Cuanto más aportes de tu bolsillo, más te prestará el banco. Con una entrada del 20%, los bancos te aprueban hipotecas hasta el 80% del valor del inmueble. Con solo el 10%, el límite baja al 70%. Esto es legal desde la reforma de 2019 en España.

2. Antigüedad laboral y contrato indefinido
Con contrato temporal de menos de 1 año: el banco reduce la cantidad prestable entre 10-20%.
Con contrato indefinido y 2+ años: accedes a los máximos permitidos, sin reducciones.
Funcionarios: los bancos prestan más libremente porque el riesgo de desempleo es bajo (diferencial reducido de 0,60%).

3. Codeudor con ingresos propios
Si eres autónomo o tienes ingresos inestables, añadir un codeudor con sueldo estable (pareja, familiar) aumenta la capacidad de endeudamiento. Banco Santander y BBVA suman los ingresos al 100% si el codeudor es cónyuge/pareja de hecho registrada.

4. Hipotecas con subsidio estatal (comprador menor de 35 años)
Desde 2023, el programa de ayuda a jóvenes compradores reduce el diferencial en 1 punto porcentual. Ejemplo: en lugar de 3,85% TAE, pagas 2,85%, lo que te permite llegar a cuotas mensuales más bajas con el mismo capital prestable, aumentando tu capacidad efectiva.

5. Avalista adicional o garantía hipotecaria de segunda vivienda
Ofreciendo garantía real (otro inmueble o aval de tercero solvente), los bancos pueden aumentar el capital hasta el 85-90% del valor de tasación del inmueble.

Variables que hacen que el banco te preste MENOS dinero

1. Deudas previas sin amortizar
Si tienes un préstamo personal de 250€/mes o una tarjeta con límite usado, el banco resta esa cuota de tu capacidad de endeudamiento. El cálculo es: 750€ cuota máxima - 250€ deuda anterior = 500€ únicamente para hipoteca. Esto reduce tu capital prestable en un 33%.

2. Score crediticio bajo o historial de impago
Consultar el Banco de España (CIRBE) antes de solicitar la hipoteca es obligatorio. Si apareces en históricos de morosidad desde hace menos de 5 años, el diferencial aumenta entre 0,75% y 2%. A TAE 4,85%, la misma cuota mensual se traduce en un capital 15% menor.

3. Ratio de endeudamiento superior al 60%
Es decir, si tu deuda total (hipoteca + préstamos + tarjetas) supera el 60% de tus ingresos anuales, el Banco de España penaliza la solicitud. Muchos bancos directamente la rechazan.

4. Trabajador autónomo con ingresos irregulares
Los bancos calculan el promedio de ingresos de los últimos 2 años declarados en la Agencia Tributaria. Si hay fluctuaciones mayores al 20% año a año, reducen la cantidad prestable entre 15-25%.

5. Inmueble con problemas de tasación o ubicación de riesgo
En zonas de declive demográfico o con precios en caída, el banco reduce el LTV (loan-to-value, ratio préstamo/valor) del 80% al 70% o menos. Si el inmueble está tasado en 250.000€ pero los comparables bajan, el banco puede prestar solo 175.000€ en lugar de 200.000€.

Comparativa real de ofertas bancarias (enero 2025)

TAE referencial según ofertas publicadas enero 2025. El diferencial varía ±0,5% según perfil de riesgo. Verifica en cada banco tu TAE personalizado.

Cómo conocer exactamente cuánto te prestará el banco: los pasos reales

Paso 1: Solicita una pre-aprobación (sin compromiso)
Llama al banco o accede a su simulador online. Necesitan: DNI, ingresos (últimas 3 nóminas), historial de deudas. En 15 minutos tienes un certificado de capacidad de endeudamiento. Ejemplo: "Usted puede optar a una hipoteca de máximo 180.000€ con esta información".

Paso 2: Busca la vivienda y solicita tasación
Una vez identificado el inmueble, el banco encarga tasación a peritos independientes registrados en el Banco de España. Aquí es donde se determina si prestarán el 80% o menos del valor de tasación.

Paso 3: Solicita el préstamo hipotecario formal
Con el inmueble tasado, completas la solicitud oficial. El banco revisa nuevamente el CIRBE, calcula tu ratio de endeudamiento real incluyendo esta hipoteca, y da respuesta definitiva. En este punto ya sabes el capital exacto.

Documentación necesaria (lista oficial Banco de España):

• DNI válido de todos los solicitantes
• Últimas 3 nóminas o 2 últimas declaraciones de IVA (autónomos)
• Contrato de trabajo actual
• Declaración de Impuestos de los 2 últimos años (Agencia Tributaria)
• Extractos bancarios últimos 3 meses
• Certificado de deudas del CIRBE (lo solicita el banco)
• Aval (si aplica)

Preguntas frecuentes